Q11.購買的房屋在交屋前,如果房子突然遭

屋主的債權人向法院聲請假扣押,

導致房屋產權不能移轉,屋主無法履約,

這時候,買家該怎麼辦?

 

張姓男子在前年購買于姓男子所有的台北市一棟房子,

總價二千六百多萬元,張已經支付部分的屋款五百二十六萬元,

尾款於交屋時再付清,房子原定前年六月十七日交屋,

但房子在六月三日遭屋主的債權人假扣押,致屋主無法履約。

 

可解約求償違約金

 

張男催告于姓屋主於七日內履約,屆期問題還是無法解決,

張於是通知對方解除買賣契約,先前繳交的屋款五百二十六萬元

也經履約保証公司返還給張,但張認為,

于姓屋主應依約再給付他已付款項加倍之違約金五百二十六萬元,

 

雙方打起官司。

張姓男子指出,他在前年六月是以每坪約六十八點一萬元

購買這棟房子,到前年十二月間,

附近的房子每坪成交價為八十三萬元,價差達十四萬元,

這棟房子總計價差五百四十多萬元,

這是他的「可預期之利益」,于姓屋主應賠償他的損失。

 

違約金過高法院得減

 

購買的房子被第三人查封了,張姓買家當然可以解約

向屋主求償違約金,但要注意,如果約定之違約金額過高,

法院得減至相當之數額。

 

違約金是否過高,法院通常是依一般客觀事實,

社會經濟狀況,當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時,

債權人可享受之一切利益為衡量標準。

 

台灣高等法院審理本案後認為,房子雖遭于姓屋主的債權人假扣押,

但于姓屋主在同年六月七日就提供反擔保撤銷假扣押,

然因債權人對於姓屋主還有另一件債權,向法院再為

第二次假扣押聲請,而于姓屋主已無資金再對第二次假扣押

提供反擔保,致無法將房子過戶給張男,于姓屋主並非惡意違約。

 

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