房市情報--房價終於跌了,但此刻你更不該買房!

 

最近房地產市場的風向終於有點不同了,
從以前認為房地產不會下跌,現在已經開始用話術
企圖說服自住客可以積極議價,說到頭來,還是鼓勵你買房子。
但是業者口中的早點進場可能比等待房價下跌還有利,是真的嗎?
 
 
 
根據媒體報導,吉家網董事長李同榮表示:
「以大台北30坪的房子來說,每月租金約三、四萬元,
每年付租約四、五十萬元。目前大台北購屋預算
約在1200萬至1500萬元上下,每年四、五十萬元的租金,
等於是房價的3~4%。也就是說,
如果以租代買等房價下跌,如果房價一年只跌4%,
就是白等了,如果房價沒跌,那更是將購屋資金送給房東養房子。」
 
讓我們來好好算一算。
 
首先,根據永慶房屋統計,12月台北市平均房價為每坪67.6萬元,
而永慶房屋的數據則為每坪62.4萬元,取平均剛好為每坪65萬元,
所以要買到30坪的房子,平均要1950萬元,
這跟上述的1200萬至1500萬相距甚遠,
所以如果想買便宜房子的人,
可能要先問問到底有什麼特殊管道可以讓房價打個六七折?
 
再來,根據台北市地政局實價登錄的資料,
台北市大樓的租金大約是每坪1400元左右,
公寓則是每坪900元左右,相差相當懸殊,
而地政局副局長潘玉女接受媒體訪問時也提到,
實價登錄的承租者多為10年內新屋,
又是公司法人為主,單價會比不需實價申報的自租案高。
 
 
所以如果我們拿大樓每坪1400元的租金來計算,
每年也只能收到50.4萬的租金,跟1950萬的房價相比,
每年只有2.58%的報酬。那如果是公寓每坪900元的租金來計算,
一年只能收到32.4萬的租金,跟房價相比更是只有1.66%的報酬。
所以還真的不知道3~4%的報酬到底是怎麼算出來的?
 
 
換句話說,其實跟房價相比,大樓和公寓的年租金大約只佔2.1%左右,
如果你租的是大樓這個比例就高一點,如果你租的是公寓這個比例就低一點。
而這個租金房價比,剛好就跟房貸利率差不多,
最近民營銀行開始陸續調高房貸利率,
首購族的利率上看2.2%,貸款成數則只剩下七成。
 
 
這代表什麼意思呢?
 
如果你買房,你每年要繳2.2%的利息給銀行,
這筆錢是拿不回來的。除此以外,
你每年還要把一大筆資金繳給銀行,
當成你買房貸款的本金償還,而這筆錢不但沒有流動性,更不會生利息。
 
 
如果你租房,你每年要繳2.1%左右的租金給房東,
這筆錢也一樣拿不回來。所以你只能選擇給房東賺這筆錢,
還是給銀行賺這筆錢,這筆錢就是你拿來換取住宅的成本,
無論你貸款買房或租房都避不開。
 
 
那麼買或租的差異在哪裡呢?如果你買房,
要先準備三成的自備款,以1950的房價來算,
就是585萬,就算你有能力存到這麼多錢,
你買了房這筆錢也就被你「強迫儲蓄」在房子上面了,
房子隨著年紀越來越大而貶值,
但是如果資金存在銀行或妥善投資則回錢滾錢、
利滾利,一來一往差異可就大了。你不妨好好算算,
每年房價要漲多少,才能抵銷這不同的資產配置所造成的差異。
 
巴菲特說,永遠不要問理髮師是否該理髮了!
所以房地產產業的人鼓勵你買房子,
請先算一算他說的到底合不合理?當然啦!
如果你還是認為房地產只會漲不會跌,那就勇敢買下去吧!
中信房屋副總劉天仁表示,自住客買來自己住,
不賣就沒有賠錢問題的說法,其實聽聽笑笑就算了,
因為你不賣也沒有賺錢的可能,不是嗎?
如果你真想賺這筆錢,你賣了要住哪裡?
更何況算算通膨所造成的購買力下降以及折舊所造成的損失,
就算房地產行情上漲,你真的有賺錢嗎?
 
你可以想想看,如果你是房東,把房子租出去,
房客每年給你2.1%的租金,而你每年要繳給銀行2.2%的貸款利息,
同時還要負擔修繕、稅金、折舊,而房子是房客在住,
自己卻有兩千萬的資金被綁著不能動,你真的願意嗎?
 
 
所以是買房比較有利?還是租房比較有利呢?
 
 
 
以上資料來源為商業週刊李柏峰所撰
是以大台北地區的房價租金為例,
說明租房應該比較有利,但並不代表所有地區皆如此
對於此刻該不該買房?其實還是取決於買房的用途、
區域性及自身的合理性。
 
冠宇覺得想買房可再觀望一陣子

 

 

 

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資料來源:商業週刊李柏鋒
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