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房市情報--房價終於跌了，但此刻你更不該買房！
| 最近房地產市場的風向終於有點不同了， |
| 從以前認為房地產不會下跌，現在已經開始用話術 |
| 企圖說服自住客可以積極議價，說到頭來，還是鼓勵你買房子。 |
| 但是業者口中的早點進場可能比等待房價下跌還有利，是真的嗎？ |
| 根據媒體報導，吉家網董事長李同榮表示： |
| 「以大台北30坪的房子來說，每月租金約三、四萬元， |
| 每年付租約四、五十萬元。目前大台北購屋預算 |
| 約在1200萬至1500萬元上下，每年四、五十萬元的租金， |
| 等於是房價的3~4%。也就是說， |
| 如果以租代買等房價下跌，如果房價一年只跌4%， |
| 就是白等了，如果房價沒跌，那更是將購屋資金送給房東養房子。」 |
| 讓我們來好好算一算。 |
| 首先，根據永慶房屋統計，12月台北市平均房價為每坪67.6萬元， |
| 而永慶房屋的數據則為每坪62.4萬元，取平均剛好為每坪65萬元， |
| 所以要買到30坪的房子，平均要1950萬元， |
| 這跟上述的1200萬至1500萬相距甚遠， |
| 所以如果想買便宜房子的人， |
| 可能要先問問到底有什麼特殊管道可以讓房價打個六七折？ |
| 再來，根據台北市地政局實價登錄的資料， |
| 台北市大樓的租金大約是每坪1400元左右， |
| 公寓則是每坪900元左右，相差相當懸殊， |
| 而地政局副局長潘玉女接受媒體訪問時也提到， |
| 實價登錄的承租者多為10年內新屋， |
| 又是公司法人為主，單價會比不需實價申報的自租案高。 |
| 所以如果我們拿大樓每坪1400元的租金來計算， |
| 每年也只能收到50.4萬的租金，跟1950萬的房價相比， |
| 每年只有2.58%的報酬。那如果是公寓每坪900元的租金來計算， |
| 一年只能收到32.4萬的租金，跟房價相比更是只有1.66%的報酬。 |
| 所以還真的不知道3~4%的報酬到底是怎麼算出來的？ |
| 換句話說，其實跟房價相比，大樓和公寓的年租金大約只佔2.1%左右， |
| 如果你租的是大樓這個比例就高一點，如果你租的是公寓這個比例就低一點。 |
| 而這個租金房價比，剛好就跟房貸利率差不多， |
| 最近民營銀行開始陸續調高房貸利率， |
| 首購族的利率上看2.2%，貸款成數則只剩下七成。 |
| 這代表什麼意思呢？ |
| 如果你買房，你每年要繳2.2%的利息給銀行， |
| 這筆錢是拿不回來的。除此以外， |
| 你每年還要把一大筆資金繳給銀行， |
| 當成你買房貸款的本金償還，而這筆錢不但沒有流動性，更不會生利息。 |
| 如果你租房，你每年要繳2.1%左右的租金給房東， |
| 這筆錢也一樣拿不回來。所以你只能選擇給房東賺這筆錢， |
| 還是給銀行賺這筆錢，這筆錢就是你拿來換取住宅的成本， |
| 無論你貸款買房或租房都避不開。 |
| 那麼買或租的差異在哪裡呢？如果你買房， |
| 要先準備三成的自備款，以1950的房價來算， |
| 就是585萬，就算你有能力存到這麼多錢， |
| 你買了房這筆錢也就被你「強迫儲蓄」在房子上面了， |
| 房子隨著年紀越來越大而貶值， |
| 但是如果資金存在銀行或妥善投資則回錢滾錢、 |
| 利滾利，一來一往差異可就大了。你不妨好好算算， |
| 每年房價要漲多少，才能抵銷這不同的資產配置所造成的差異。 |
| 巴菲特說，永遠不要問理髮師是否該理髮了！ |
| 所以房地產產業的人鼓勵你買房子， |
| 請先算一算他說的到底合不合理？當然啦！ |
| 如果你還是認為房地產只會漲不會跌，那就勇敢買下去吧！ |
| 中信房屋副總劉天仁表示，自住客買來自己住， |
| 不賣就沒有賠錢問題的說法，其實聽聽笑笑就算了， |
| 因為你不賣也沒有賺錢的可能，不是嗎？ |
| 如果你真想賺這筆錢，你賣了要住哪裡？ |
| 更何況算算通膨所造成的購買力下降以及折舊所造成的損失， |
| 就算房地產行情上漲，你真的有賺錢嗎？ |
| 你可以想想看，如果你是房東，把房子租出去， |
| 房客每年給你2.1%的租金，而你每年要繳給銀行2.2%的貸款利息， |
| 同時還要負擔修繕、稅金、折舊，而房子是房客在住， |
| 自己卻有兩千萬的資金被綁著不能動，你真的願意嗎？ |
| 所以是買房比較有利？還是租房比較有利呢？ |
| 以上資料來源為商業週刊李柏峰所撰 |
| 是以大台北地區的房價租金為例， |
| 說明租房應該比較有利，但並不代表所有地區皆如此 |
| 對於此刻該不該買房？其實還是取決於買房的用途、 |
| 區域性及自身的合理性。 |
| 冠宇覺得想買房可再觀望一陣子 |
| 冠宇聯合事務所～ |
| 0916-091105黃經理 |
| 0915-710883陳經理 |
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| 資料來源：商業週刊李柏鋒 |
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