專辦房屋土地一二胎

Q5.再談房屋2胎貸款

假設陳先生有一塊價值900萬的土地，給A銀行貸款得500萬，

 然後再找冠宇再次貸款，約能再取得貸款二成180萬。

所以陳先生將此土地抵押可以貸款現金共680萬，

然後每月支付本息給A銀行與冠宇，

等本息繳清後取回質押的土地所有權，這是最好的情況。

但若陳先生因故無法履行承諾繳交本息導致違約，

經協調後無法達成共識，則常採取法律行動(進行法拍)，

若法拍後取得700萬的現金(通常法拍會低賣)，

則銀行先行取回500萬的貸款與利息，再換冠宇取回180萬的貸款與利息，

若還有剩，則剩餘資金會還給陳先生，當然若法拍的金額過低的話，

銀行先行取回貸款後搞不好不足100萬，

這時冠宇就得承擔拿不回本金的風險了。

房地二胎貸款是合法的民間信用交易行為，

有別於民間當鋪或是其他民間信用貸款，因為有土地契約在手，

即使碰到違約也不怕收不到錢，不會動用其他違法手段催討。

房地二胎貸款就是將已經貸款過的土地或房子

(通常價值由銀行或地政事務估算，都是跟銀行貸款，

銀行通常只願意貸款五六成)，

再把房子剩餘債權價值拿去向另一家銀行或民間業者抵押借錢，

但由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後，

銀行承擔風險高，所以利率會比一般房貸高很多，而且貸款成數有限，

通常只有原貸款金額的一到二成，銀行接手意願不高，

所以才會有冠宇(民間業者)的出現。

貸款者要支付本息給銀行與第三方，因為房地二胎貸款風險較高

(有信用瑕疵、其他因素才會選擇)，無論是銀行或冠宇(民間信貸)，

都是賺取利息為主要收益，故利息也較高(10~20%)，要是違約了，

則針對房地產進行法拍等手續，取得的現金先還給銀行，

其次才是冠宇(民間信貸)。