專辦房屋土地一二胎

Q4.共有土地應如何處理?

新東陽麥家在桃園有一間古厝，如今有人指控麥家侵占，

其實這間古厝的土地由42位持分人共有，

如今為了土地擁有權的問題而對簿公堂。

但土地都是由祖先傳承下來，或是合法買賣，

長期下來難以區分到底哪塊地是誰的。

首先，應設法將共有物分割

（先協議分割，再訴請裁判原物分割或原物分割＋補償或變價分割），

再辦理單獨所有。

如因農業發展條例等法律之限制，無法將共有物分割，

則以分管契約及辦理分管登記來處理，

或以土地法第34-1條第1項至第3項：
「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及

設定地上權、農育權、不動產役權或典權，

應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，

應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

（第3項）第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，

負連帶清償責任。於為權利變更登記時，

並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」之規定處理。

如果不是共有土地或建築改良物的處分、變更及

設定地上權、農育權、不動產役權或典權，

則以土地法第34-1條第4項至第5項：

「（第4項）共有人出賣其應有部分時，

他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

（第5項）前四項規定，於公同共有準用之。」之規定，

出賣其應有部分，脫離複雜情況。