專辦房屋土地一二胎

實價登錄 買房三大落差

台灣實施實價登錄以後，房市成交價格透明公開，
眾人都希望房價如同股價般，上網一查就清清楚楚，
買賣雙方都不必擔心受騙上當。

然而，綜合先進國家的發展經驗來看，
實價登錄必須累積足夠多的件數，成交價才具有參考價值。
實價公開至今，政府所累積的成交個案尚屬不足，
大家要如何看懂數字背後的意義，避免對價格產生誤解、
甚至錯誤判斷行情呢？

我整理出實價登錄中易有的三大落差，供眾人參考。

第一種是人為落差，房地產買賣偶見關係人交易，
如二等親內交易、債權債務關係交易等，
都會造成價格落差，讓民眾判斷錯誤。
雖然目前政府已經開始要求備註說明，但難免有特殊案例，
民眾若以低價物件當作買賣價格依據、
未考量買賣特殊因素造成的價格偏誤，可能會錯失購屋良機。

第二是條件落差，一棟大樓在銷售的時候，
因為景觀、高低樓層、前後棟、座向、裝潢與日曬等客觀條件不同，
每一層樓、甚至每個單位的價錢 都不盡相同，
購屋者如果沒有親臨現場，看到物件的條件與狀況，
實價登錄網站上所公布的實價，反而會造成對行情的誤判。

第三是時間落差，比方說，
預售屋登錄的價格是兩年前推案的價格，
現在公布的也是過去兩個月以前成交的價格，
兩年前的房價與現在差一成、二成的不在少數，
消費者如果不懂得辨別箇中差異，
只在網站上看到低價就見獵心喜，
可能只會帶來買房過程中的失望與干擾。

實價登錄上線，據我們隨機抽樣1,170位民眾來做調查，
有41.2%的受訪民眾表示，實價登錄政策實施後，
「實價分析」是他們最想瞭解的選項。

對此，民眾要了解的是，實價登錄網上所呈現的房價，
是過去成交的價格，它會隨著交通建設、
人口遷入、企業投資等各種外在因素產生變化。

因此，消費者對每個實價背後所代表的意義，
像是公共建設分析、區域商圈未來產業分析、
民間投資分析、人口結構分析等，都應該進行解讀，
才能清楚掌握房市未來的脈動，做出最有價值的理性決策。

台灣房地產已經進入實價登錄的時代，隨著房地產價格透明、
漲跌行情更加清楚下，未來消費者房屋買賣交易將更安全、
可靠，台灣的不動產也將更具金融工具的特性。

展望今年房市，我認為，在奢侈稅退場之前，
全年房市量能可望增溫一成左右。
雖然今年6月奢侈稅將屆滿兩年，市場恐有賣壓出現，
不過因為這兩年的房價變化不大，加上市場低利率持續，
若景氣持續回溫，房市賣壓不至於沉重，今年房市料將呈現「價穩量增」格局。

經濟日報/周鶴鳴